租房根因分析报告表 租房原因简述怎么写

一、租房企业的根因情况分析报告

篇一：公司年度人力资源状况分析报告

为了更好地完善公司的人力资源制度改革，帮助公司人力资源管理走向规范化、分析房原标准化、报告表租职业化，因简通过有效管理，述写更大程度提升调动员工工作积极性。租房本次人力资源分析主要采用了问卷调查、根因员工行为观察、分析房原员工代表沟通交流、报告表租整理汇总历史资料等方法，因简通过这些方法基本清晰公司人力资源管理的述写现状，并对公司在人力资源管理各个环节中出现的租房问题进行了重点分析，形成了以下报告：

第一部分公司的根因人力资源现状

一、集团总部人力资源结构分析

（一）集团总部现有员工119人，分析房原其中，高层管理人员11人，占9。24%，中层人员 24人，占20。2%，基层84人，占70。6%

（二）不包括基层后勤辅助类岗位的总部员工现有107人，其中男、女比例如下

（三）高层队伍结构分析

高层队伍的年龄结构良好，平均年龄44岁，年富力强，学历结构较合理，全日制第一学历均在大专及以上，资质上有6人（占55%）持一级建造师证，职称上36%为高工，18%为中级，18%为助工，28%没有任何职称。

高层队伍的结构缺陷主要是73%的高层是从事项目施工和项目管理出身，司龄10年以上，缺乏专业的企业管理方面的训练，在11名高层中只有2名是在2012年通过社会招聘引进的，有一定现代化企业管理经历。高层人员的职称和资质匹配度不足以应对企业发展需求

（四）中层队伍结构分析

中层队伍的平均年龄是38。7岁，年龄结构如下：

中层队伍的工龄结构分析：现有人员中54%是在2010年改制后通过社会招聘引进的，优势在于这批人即拥有一定的新知识和新技能，又有较好的工作经验，同时劣势是缺乏对建筑行业的认知。其余在改制前入职人员，其在中恒工作时间均超过10年，企业忠诚度较高，同时缺乏的是专业的职业化训练和素养。

中层队伍的第一学历结构分析：本科占29%，大专占46%，中专以及下占25%。通过函授或其它在职教育形式，90%大专及以下学历的员工有提升，获得大专及上学历，同时还有二名中层获取MBA硕士学历。

中层队伍的职称和资质结构分析：职称上8%为高工，13%为中级，17%为助工，62%还未获得任何职称。资质上有8位（33%）中层获得一级建造师。缺陷是：职称和资质持有率太低，有待提升。

（五）基层队伍结构分析

基层队伍的平均年龄是30。6岁，具体占比如下：

基层队伍的第一学历结构如下：

基层队伍工龄结构分析

基层队伍的职称和资质结构

目前公司总部84名基层员工中只有3人有国有中级工程师，有14人是助工，其它人无任何职称，资质方面只有1人持一级建造师证，大部分基层员工都无建造师证（部分老员工所持二级临时按国家政策在具体经营方面无太大用处），这意味着这部分员工将是未来公司一级建造师新增的空间和来源。

二、事业部及各办事处、分公司经营体系人力资源结构分析

1。公司的业务量和收入取决于公司经营体系的人员业务水平，目前公司经营类人员共计71人，包括6大事业部（江西、成都、西部、长三角、珠三角、环渤海），其中事业部总经理、副经理有9人，办事处经营代表32人，分公司业务代表24人，江西事业部经营岗6人。

2。经营体系人员平均年龄30。6岁，其中30岁以下占61%，年龄结构相对是比较合理的，具体如下：

3。现有经营人员第一学历专业是工民建的占40%，其余60%主要是管理类和综合类，没有市场营销类。

4。经营体系人员的学历结构分析：中专及以下学历占40%，大专学历占50%，本科学历占10%，相对学历普遍偏低，有待提升体系人员的整体素质。

5。经营人员的司龄结构分析：

6。经营人员的职称和资质结构分析：目前在71名经营人员中只有7人有国有工程师，5人为助工，其余均无职称，资质方面只有3人有一级建造师。鼓励经营人员也参与一建培训，带证招投标，更方便工作。

三、自营项目人员结构分析

1、目前公司有四大自营项目：即富源花园项目、青山湖公租房项目、方大上上城项目、九江皮草城、永修农贸市场。共有163人，其中实、见习人员36人。

2、自营项目人员的年龄结构：平均年龄在34岁

3、人员司龄结构95%都是1年以内，因为自营项目为2012年才开始发展，除少部分管理人员是从公司老员工中选取外，其余均为公司或项目新招人员，各项目的团队还在初期建设中，也不是很稳定。

4、人员学历结构：

5、自营项目人员职称和资质结构分析：目前项目上人员的职称情况和资质情况都不是很理想，前面也分析了项目上年龄层是二头大、中间小，年龄超过40岁的而未持证的人员，现在要重新通过考试取证，十分有困难，主要是实践经验丰富而理论知识欠缺，年龄小于25岁的，可能书本知识能背下，但又欠缺实践经验，所以同样难以通过。只能先着手完善年龄小于25岁员工的五大员证和二级证，同时对中间那部分25－35岁的员工鼓励他们去参加一建培训和取证。

四、联营项目人员结构分析（包括鹰潭BT、半山半城、赣州国光）

1、联营项目：所有非自营项目，不论哪种承包模式，均计为联营项目，目前共计107人。

2、联营项目人员年龄结构：平均年龄34岁

3、人员司龄结构：

4、学历结构：联营项目人员本科学历只占10%，大专学历占28%，其余均为中专及以下学历，普遍学历偏低。

5、职称和资质结构：普遍只有五大员类证书，16人有中级职称，一级建造师只有1人，二级建造师17人，其它均是无职称无建造师证的。这类人员将是2015年必须参与一建培训和取证的人员。但通过电话访谈，大部分外派人员担心的是考试时因工作等原因无法参与，需要总部统筹规划安排。

第二部分人力资源管理现状诊断

总体上，公司具有一定的人力资源管理观念，管理水平也在不断改善，但是由于历史原因、企业文化、体制等企业自身的原因，人力资源管理仍然存在着观念滞后、结构不全、功能不到位、职能未充分发挥的问题，且已严重影响和制约着公司未来的发展。

一、公司人力资源管理理念方面存在的问题

（一）公司对人力资源没有足够的认识

公司管理层缺乏战略性人力资源管理观，人力资源管理与公司的发展战略尚处于事务性结合阶段，尚未起到为企业高层战略决策提供依据、充当助手的作用。

（二）公司管理层还未完全树立人力资本投资观。

一、企业概况

**公司前身是武鸣县乡镇企业——**县**淀粉厂，原建设单位为**，于1994年经**批准立项、**环评批复而建设淀粉生产线和酒精生产线，2007年8月**公司整体收购了该厂的全部资产。

**公司成立于2006年2月，注册资本人民币1000万元，地址位于**镇**村，是一家专业生产食用酒精和淀粉制品的企业。法定代表人：**，股东**占公司60%的股份，股东**占公司36%的股份，股东**占公司4%的股份。公司下设人力资源部、财务部、市场部、车间等内部管理机构，总经理**，现有职工**人，其中大中专学历以上占30%。

2009年公司被评为**市农业产业化重点龙头企业，2010年被评为安全生产标准化三级企业，2009年和2010年连续两年被评为纳税超百万元企业；并经**市工信委、**酿酒协会、**局进行产能核定，**号文件《关于**公司食用酒精生产线符合产业政策的函》批准生产。

2013年末公司总资产15137万元，其中固定资产10768万元，占地面积77亩。公司成立之初至2012年期间依靠**镇丰富的木薯资源，引进国内外的工艺技术进行食用淀粉和酒精生产，所产“**”牌食用淀粉及酒精，应用于造纸、粘合剂、纺织、食品、医药、化工等行业，主要销往**、**等地。

几年来，先后投入了大量资金，对生产工艺、环保设施进行了全面的升级改造，完成了年产3万吨酒精生产线技改项目建设、年处理108万立方废液量的环保处理站项目建设、年产1200万Nm3/a生物质燃气的厌氧系统项目建设，25T/h混烧甲烷的生物质节能锅炉项目建设、年发电量1080万度的蒸汽发电站项目建设、年产1万吨生物有机肥项目建设、1万亩农业示范园项目建设等。但自2012年以后，当地木薯种植锐减，公司木薯淀粉生产线停工。公司于2013年至2014年投入资金八千多万元对食用酒精生产项目进行了技术改造。目前，项目已竣工投入生产。

二、财务及经营状况分析

**公司提供了2012年度、2013年度审计年报（审计意见为无保留意见）和2014年9月份财务报表，财务状况反映见下表：

（一）财务指标说明

1、截止2012年末，公司的总资产为11588。08万元，其中：流动资产为4315。20万元，占总资产的37%，固定资产净值7272。87万元，占总资产的63%；负债合计3411。10万元，流动负债为2411。10万元，长期负债1000万元。

截至2013年末，公司总资产为15137。10万元，较年初增加3549。02万元，其中：流动资产为4368。58万元，占总资产29%，固定资产净值为10768。51万元，占总资产的71%；负债合计5592。29万元，流动负债为3092。29万元，长期负债为2500万元。

2、货币资金

截止2013年12月末，货币资金为352。93万元，较年初的157。25万元增加195。68万元。

3、应收账款

截止2013年末，应收账款为94。32万元，较年初减少751万元。应收账款形成的主要原因是销售款项未到90天借款期，主要应收账款账期均在3个月内，其中**公司应收账款61。97万元，**公司应收账款32。35万元。

4、存货

截止2013年末，存货余额为2142。72万元，比年初减少594。28万元。

5、预付帐款

截止2013年末，预付帐款为1681。26万元，较年初新增加1138。14万元。主要为公司预付原材料款，其中预付**公司680。37万元，预付**有限公司480。62万元，预付**公司511。93万元，预付**公司8。34万元电费。

6、固定资产净值

截止2013年末，固定资产净值7099。88万元，比年初增加700。56

2011年是我公司重要的一年。一方面是国内汽车市场的日益激烈的竞争引发的价格战，国家宏观调控的整体经济环境以及全球性的经济变化，另一方面，汽车消费市场出现的销售的低迷，给我公司的日常经营和发展造成很大的困难。今年也是公司完成了MG品牌店的二次改造及团队重建工作经营的第2年，公司经过全体员工共同的努力，克服了实际困难，为公司的长远发展奠定了基础。

通过近期的工作，现在作一个全面的回顾：

一、经营状况总结分析

1、销售：1—6月份

说明：表中毛利润不包含上汽返利共79万。含上汽返利的毛利率≥8%销售工作总结：、销售工作

销售共95台，各车型销量分别为：

MG3品牌：40台，较2010年增长—32%（2010年销售59台） MG6品牌：53台，较2010年增长39%（2010年销售38台） MG7品牌：2台，较2010年增长—80%（2010年销售10台）月平均销售量为：16台

售后服务：1—6月份总产值较2010年增长27%（2010年1—6月总产值51万）毛利润较2010年增长24%（2010年1—6月毛利润25万）

进站台次较2010年增长20%（2010年1—6月进站台次1191台次）

销售工作总结：

在上汽公司的支持下，公司销售部、市场部、售后服务部、客服部相互配合，举行大小规模车展和试乘试驾活动多次，刊登报纸硬广告、软文、报花、电台广播多次，并要求销售部组织销售人员对已经购车户进行积极的回访，通过回访让客户感觉到我们的关怀。提高公司的知名度，树立良好的企业形象，在我们和客户搭建一个相互交流、沟通、联谊平台的同时，把更多的客户吸引到展厅来，搜集更多的销售线索。信息报表工作：

报表是一项周而复始重复循环的工作，岗位重要，关系到公司日常工作的管理和上汽公司对考核，为能更好的完成此项工作，根据上汽公司的严格要求，进行对公司的报表工作管理，档案管理：

2011年为完善档案管理工作，主要工作有收集购车用户档案、车辆进销登记、合格证的收发以及用户档案汇总上报等。

其它：

根据国家政策国3车型需于今年7月1日以前完成上牌的要求，我公司原库存的`17台库存车，有针对的及时拟定销售政策、提成政策，全体员工上下齐动，齐心协力，在保证销售利润的前提下，将大部分国3予以销售，，，，，

分析：

从上面的数据来看，MG品牌的销售相对于上一年度，增长不是太明显，个别车型出现负增长，整体看，公司销售政策制定的销售的毛利率较为合理（销售成本平均11。42万元/台，单台平均销售毛利9263元/辆），但是结合公司较大的经营、管理费用来看，仍然存在亏损现象；一方面，公司为了品牌的形象及维持正常销售管理工作的需要，不得不承担高额的经营、管理费用，而现有MG品牌各车型产生的利润的销售量，无法填补费用的支出，面对汽车行业的实际情况形势，我们每月平均不足20台的销量；客观上，1、2、3、4月份、MG3系列车型新老交替出现的青黄不接，销售的车型严重空缺，导致我们销售资源的严重不足，许多原来定车客户出现退定；另外，原有的库存商品车未能够合理的周转，特别是6系，7系车型；再次，急需上牌落户的原有库存国3标准车型的不得不通过优惠让利进行处理，，，由此导致公司资金周转不畅的严重现象。由于上述诸多方面的原因，整个公司1—6月份的经营呈现亏损

售后服务经营分析：依据上述数据说明，由于MG售后服务维修保有量不够，导致维修产值低，经营费用大，全年服务站处于亏损经营。

公司自身存在的问题和不足，简单的概括有以下几点：

1、员工思想教育工作距离公司经营、管理工作，特别是董事会的要求还有差距。

2、员工的业务培训无法满足日常经营的要求。

3、内部管理不够规范。

4、二级网络的管理部分区域管理不到位；

5、管理人员的思想、意识和心态存在或多或少问题；

6、公司内部的辅助管理配合不到位；部份管理人员管理意识淡薄；服务站同时还存在以下问题：

1．由于长期亏损经营，导致技术工人的薪资偏低，员工思想教育工作难以开展，岗位，人员变动频繁，行业精英难留，技工技术偏低，维修质量难以提升。

2．配件库存积压，配件周转期过长。配件供给不及时（导致维修工期过长）。

3．外协岗位合作执行不到位，影响整体质量。

二、经营分析

结合的经营状况和分析，我们可以清楚的看到，导致公司亏损的根本原因，应该是经营的整体利润和费用的开支存在着不平衡的问题。品牌的分析：

从今年厂方的销售政策、销售数据及公司制定的商务政策来看，该品牌制定的商务政策以及销售利润率应该是比较合理的（平均毛利润率为9。8%，单台平均销售毛利8034元/辆），特别今年上汽公司的商务政策的支持力度较大，但是我们的整体费用相对比较高，一方面，我们应该尽可能合理的进行费用开支的调整及严格管理（许多费用的开支都是相对硬性的，调整弹性和空间相对较小），但更应该从增加销售利润总额进行考虑。

（补充说明：根据上海汽车的发展战略及计划，2011年由上海汽车全新打造MG6 Saloon是为了满足那些既希望张扬个性自我、又期盼主流认同的购车者的多元化需求，引领他们体验“个性、气质、创造力”为核心的MG品牌价值，，代表着理性消费风尚回归的新MG3，也是MG3家族系列中的第六代车型。这款A0级车型同时注重更具视觉冲力的外观造型、更潮流时尚的内饰设计、更灵动自由的空间体验、更因人而异的内外表现，这些全新体验都让人耳目一新。预计2011年、2012年，MG品牌汽车将根据国内、国际市场的需求，陆续推出MG5、SUV、MPV系列的多款车型，以满足汽车消费市场不同消费层的需求。

另：新华1网英国伯明翰6月26日电：国务院总理温家宝26日在英国伯明翰视察了MG汽车英国有限公司。

MG汽车英国有限公司是上海汽车集团股份有限公司在英国的全资子公司，是第一家在欧美发达国家进行批量生产、销售的中国汽车企业，2005年在英国成立，现有英国员工400人。温家宝参观了公司展示及技术中心，听取了情况介绍，并与中英员工亲切交谈。随后，温家宝来到总装车间，视察组装流水线，出席MG6新车下线仪式。

温家宝在即席讲话中说，MG6汽车项目创造了“英国设计、中国生产、英国组装”的崭新模式，有效利用了中国的资金、劳动力和市场，以及英国的技术和管理经验，实现了优势互补，堪称中英友好合作的又一成功标志。温家宝希望中英企业界不断挖掘潜力，本着相互尊重、平等相待、互利共赢的精神，加强合作，努力争取更大的成功。

公司中英双方负责人和员工感谢温家宝的鼓励，表示将不断创新，生产更多优质产品，为促进两国经济发展和中英合作作出新的贡献。

由此可以确信，MG品牌的前景是极其乐观的，这个品牌是否能够赢得市场应该不容置疑，只是时间的问题。）

根据目前整体市场的销售情况来看，增加单台销售的利润不太现实，唯一的也是必须的，就是根据公司已经制定的商务政策及市场实际情况，提高销售量，从而提升销售利润总额，特别对上汽公司的政策认真的领会并有效的运用，抓住目前市场需求及上汽公司政策支持的机遇，提升全年整体销售量。

制定确实可行的合理的销售政策，加强销售过程的管理和控制。

二、商品房经济分析活动报告

摘要：本文主要针对现阶段社会关注的热点问题——房地产价格。在了解我国房地产价格

现状的同时，针对我国房地产价格的不断高涨，以计量经济学为工具，建立了一个商品房价

格的单方程计量经济模型并对其有效性做了全面的检验。

关键词：商品房价格；影响因素；计量经济模型

1．引言

近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。

从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国

大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起[7]。

伴随着商品房的涌现，商品房价格成为人们广大居民关注的一个热点。影响房地产价格

波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来

的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素

的传导来实现对房地产价格波动的影响[2]。

2．商品房价格的计量经济学模型

2.1模型的设计与参数估计

2.1.1模型的设计

城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的

因素。本模型是把城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积作为解释变量来解释商品房平

均价格，并采用线形回归方法进行分析[1]。

把城镇居民人均可支配收入作为变量X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价

格作为被解释Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型：

Y= c+ b 1 X 1 i+ b 2 X 2 i+ u i

其中c， b1、b2为待估计参数，i=1，2，3...n， ui为随机误差项，它包含了除城镇居

民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的因素对商品房平均价格的影响。

表3.1给出了自1998年以来的城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平

均价格[5]。

表3.1 1998～2007年城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格

年份商品房平均价格（元，

变量Y）

城镇居民人均可支配收

入（元，变量X1）

商品房竣工面积(

亿平米，变量X2)

1998 2063 5425 1.76

1999 2053 5854 2.05

2000 2112 6280 2.35

2001 2226 6859 2.73

2002 2350 7688 3.25

2003 2462 8465 3.95

2004 2816 9422 4.25

2005 3067 10493 4.88

2006 3251 11759 5.30

2007 3885 13786 5.75

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通过EViews软件，得到输出的结果如图3.1所示。

图3.1城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果

由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为：

Y= 563.661+ 0.339X1�6�1 233.938X 2

T统计量：(6.551636)(8.689326)(-3.081017)

可决系数R2： 0.992112

修正的可决系数R2： 0.989858

F统计量： 440.2052

D.W： 1.682742

2.1.2回归分析

回归结果表明，在1998—2007年间，Y变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%

的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著的

不为零。从X1前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可

支配收入的弹性小于1，说明这段期间，随着城镇居民人均可支配输入的增加，对商品房平

均价格的增加影响不大；X2前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引

起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。

由于X2前的t值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较

小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致

消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、

竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋，造成

住房紧缺的假象，并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不

下。

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2.2模型的检验

2.2.1经济意义检验

从经济意义上看，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加0.339

元；商品房竣工面积每增加一亿平方米，商品房平均价格就减少233.938元，这在经济意义

上是合理的。

2.2.2统计检验

从回归估计结果上看，模型拟合较好。可决系数R2=0.9921，表明模型在整体上拟合得

非常好。

从序列自相关看，D.W=1.6827，在2附近，表明简单的回归分析不存在残差序列自相

关现象。

从方程显著性检验上看，F统计量为440.2052，远大于临界值9.55(5%的显著水平)，方

程显著性检验通过[6]。

3．启示和建议

3.1减少投资活动的盲目性

由b2=-233.9383可知商品房的竣工面积的扩大会大幅降低平均价格，且根据一般的经济

规律，一个行业的投资回报率高，那么会导致大量投资的不断涌入，进而导致该行业供大于

求、投资回报率下降。所以，很少有哪个行业的投资回报率能长久地保持一个相对很高的水

平，商品房市场也是如此。

1998年以来，商品房价格上涨较快，在房价上涨预期的驱动下房地产开发投资增长迅

猛，1998年到2007年，房地产开发投资的年增长幅度均较高，如此高增幅的增长持续下去

必将出现商品房供大于求、商品房平均价格下跌的局面。

因此，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商

品房价格上涨的行情中，必须要有一个理性的心态，避免非理性行为，减少投资活动的盲目

性。

3.2以周期波动的眼光看待商品房市场的发展

商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，这是因为：

第一，商品房市场确实存在着周期波动。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元

端在《房地产业周期波动又探一中国房地产业步入新的周期》一文中利用“商品房销售额增

长率”这一指标分析中国房地产业发展周期波动时指出：“中国房地产业波动周期大约是4到

6年，进入上世纪九十年代以来，房地产业周期波动的波峰出现在1993年、1998年、2003

年”，本文利用房价涨落这一指标也从另一个方面基本印证了上述观点。所以商品房价格不

会要么一直涨、要么一直跌，也不会要么一直快速涨、要么一直低速徘徊[3]。

第二，商品房平均价格周期波动的幅度还可能较大。在商品房市场的周期波动中，尽管

城镇居民人均可支配收入的增幅可能保持不变，但商品房竣工面积的增幅在不同年份是有差

别的，因此商品房的平均价格就可能会有比较大的波动幅度。

所以，商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，并以此来指导

自己的投资活动，这样才能有效避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。

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3.3关注国家在房地产方面的相关政策

既然投资者要以波动的眼光看待商品房市场的发展，那么如何把握商品房市场的周期波

动呢?如何确定当前的商品房市场在这个波动中所处的位置（波峰还是波谷）呢？这个问题

对于一般的投资者来说，可以通过关注国家在房地产方面的相关政策来找到答案。

我们看到，城市化进程的加快、土地资源的有限性和楼市供不应求的表面现象在根本上

支撑着高高的房价，但是非理性、放纵、失灵的房地产市场价格形成机制也是房价升高的重

要原因。政府看到了这一点，并且采取了一系列必要的调控措施，在去年连续实施了各种调

控手段：为控制投机性贷款防范金融风险，从3月份到9月份半年的时间内连续5次加息，房

贷基准利率提高近1个百分点，增长率达到6.29%；4次提高银行存款准备金率，并且针对“二

套房”贷款从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为提高广大低收入者的住房水平，8

月7日国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确了经济

适用房和廉租房的实施制度、政策，加大了经济适用房和廉租房的建筑面积和供应比例； 12

月份，国务院派出由“房地产调控部际联系会议”的成员部门组成的督察组，奔赴全国十多个

城市，检查各地区落实房地产既有调控政策的情况，重点检查了房价与供应结构调整情况[4]。

随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，各级党委、政府的高度重视，房地产市

场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中、预料之内，是必然趋势。

4．结论

通过本文的论述，我们可以看到目前影响商品房市场的因素主要有城镇人均可支配收入

和商品房竣工面积，其中城镇人均可支配收入具有较大的影响力。除此之外，虽然还存在较

多的不合理因素，但是仍然是蕴含着巨大潜力的市场。我们有充分理由相信，随着中国经济

的持续、稳定发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，

中国房地产业的发展前景是十分广阔的。

参考文献

[1]许春青.商品房价格的计量经济分析［D］.成都:2006.

[2]陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议［D］.北京:2007.

[3]肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008年第一期:113-118.

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Housing Price and Econometrical Analysis

Guo Jiaqi, Zhang Guangming

Shandongjiaotong university, Shandong jinan(250023)

Abstract

The paper mainly concentrates on the commercial house price, which is one of most important problem

we are facing right now. After the rough introduction of status of house price, a one-equation

econometrical model of the housing price is founded by means of econometrics and completely verified

by these factors.

Key words: Housing Price, Affecting Factors, Econometrical Model据统计,人的一生中至少有三分之一的时间是在住宅中度过。人的需求千差万别,因而,每个人对心目中温馨家园的描绘也是千差万别的。如何在有限的购房资金允许范围内,最大限度地实现个人最重要的需求是千千万万个家庭共同追求的目标。实际上,一套自己理想中温馨的家园应该能实现空间和功能的多样化,应该达到空间与人的对话,于空间中诉说无尽的爱与对幸福的理解。然而,当消费者面对眼花缭乱的房地产广告,我们更应该冷静头脑,对商品房进行理性经济分析。我们在对商品房理性进行分析时,主要应从以下几点:一、住宅的结构形式住宅按结构形式主要有两种,砖混结构和钢筋混凝土结构。砖混结构指的是竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用混凝土楼板和屋顶板,主要适用于七层以下的住宅。钢筋混凝土结构指采用钢筋混凝土作柱、梁、板等承重构件,而墙体作围护结构,墙体用砖墙或其它轻质材料做成,主要适用于高层建筑。砖混结构主要适用于七层以下的住宅,钢筋混凝土结构主要适用于高层建筑。一般来讲,砖混结构的住宅单方造价比钢筋混凝土结构低许多,在砖混结构中有以六层的造价最低(层数与造价的关系如下图)。以上海市为例,如果是6层的砖混结构住宅,建安成本价在1100元/ m2左右,如果是钢筋混凝土结构, 14层的框剪结构住宅建安成本价在1600元/ m2左右(建安成本价不包含地皮和开发商的利润)。二、住宅的环境马斯洛在《调动人的积极性理论》一文中,按人的需要分为五个部分:生理的需要、安全的需要、社交的需要、社会尊重的需要和实现自我的需要。随着人们生活水平的提高,人们的需求层次越来越高,因而对住宅的环境也越来越重视。一套理想的温馨住宅应该是环境优美,给人以回归自然的感觉。这里指的环境包括大环境和居住区的小环境。其中大环境又可分为人为环境和自然环境,小区是处于繁华的闹市还是文化氛围浓厚的高校区,是否临近公园、绿化带等景观,都会对小区造价影响很大。小区内环境主要指小区的规划设计和绿化率的高低。政府规定新建小区绿化率在30%左右(绿化率=绿化面积/小区总占地面积),绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,不包括屋顶和晒台的人工绿地。如果一个小区达到40%- 50%的绿化率,意味着开发商要牺牲一部分的面积来优化环境。而开发商牺牲的利润最终还是要由住户来承担。所以,绿化率高的小区内商品房往往比同等条件下的商品房价位高很多。

三、酒店客房部经营分析报告范文

20__年客房完成的营业总额为元(其中住房总收入为___元、客房杂项金额为___元)，月平均营业额为___元(其中月平均住房收入为___元，月客房杂项金额为___元)，累计住房总数达到了45750间，年度平均房价为___元，住房率为__%。

根据以上数据，再结合年度分析，客房各项指标较20__年有所上升，但离酒店下达的营业指标(月均一百二十万)还有一定的差距，主要是受第一季度和九月份的影响，但是基本保持着上升的趋势，客房住房收入在酒店领导的指示下，以“能高则高”、“不留空房”、“留住每一位宾客”为原则，除个别月份受酒店客房整体装修和旅游淡季因素外较为稳定，然而客房杂项收入不太稳定，主要因素表现在会议接待和酒水方面。

会议接待方面问题：酒店只有两个会议室，四楼多功能厅名为“多功能会议厅”但实质上并不能够满足许多商务会议、培训会议客人的需求。

二是会议白板质量差，不便于保管，一年内更换了几次，酒店培训会议比较多，针对培训型会议，客人不好使用，晃动大，书写的字其他人不好观看，建议购买一个电子白板，免去了普通白板的更换费用和白板笔的费用;

三是面积有限，不便于摆设客人所想的摆法，人数多的会议接不了，人数少的会议又闲费用太高，建议酒店让销售部根据客人人数、会议内容和会议成本来灵活定价;

四是供客人休息的场所没有，而且会议室周围就近的洗手间只有一个，还是男女公用的。

十五楼行政会议室只可容纳二十人，属于小型会议室，其不利因素在于：一是没有定制多种桌套，如十人开会也还得用二十个人使用的桌套和桌子，桌子是拼凑而成，可定制多一种桌套便于更少人数来开会;二是没有音响设备。

酒水方面问题：个别酒水相对深圳同档次酒店费用偏高，还没有完全抓住客人的消费心理和嗜好进行采购酒水并配入客房。在___年第三季度期间，调查了深圳个别酒店客房的酒水情况，作了相应调整，将开心果取消，把苏打水更换为王老吉，此举略有成效，使得客房杂项收入在后两个季度期间保持在月平均三万左右。

服务质量在___年里保持比较稳定，对客服务投诉率较高的时间段在七、八月份，出现此原因的主要因素是住房率在那段时间最高，人员流失比较严重，新员工进入部门之后不能尽快的与其他(她)员工融为一体，缺乏团体意识，以及欠缺基层管理人员的正确引导，基于这些因素，部门开展了一系列的内务整顿，首先是从老员工的心态入手，多做思想教育工作，让老员工更深层的意识到自己在酒店及部门所起的作用、担当的角色，让老员工体会到酒店及部门对于他们的重视程度，达到手把手的以老带新，另外，在不断的梳理投诉中，发现了问题的另一因素，在于部门员工服务过度和缺乏亲情服务，不是让客人感到厌烦就是让客人根本无法体会到酒店对客人的重视，走了两个极端，没有让宾客体会到宾至如归的感觉，部门就开展了一系列的趣味性的部门及班组培训，再加上管理人员的亲历亲为，在后期避免了此现象的恶化，得到了好转。

卫生质量是客房的生命线，部门的任何一个环节都不可以出现办点马虎，客房一如既往的坚持“员工自查、部长检查、经理抽查”的宗旨，在酒店领导的不断指导下，得到了不断的提高。本酒店客房出租率和续住率整体来说是比较高的，在此情况下，每日续住房的请急打扫相对比较早，再加上客人每日的入住时间也很早，为了及时的供应前台可出租房，所以客房几乎保持在一种“赶房”的状态之下，而且期间有一段时间内，客房一直保持在缺员的状况下，即使这些客观因素的出现，部门还是在酒店领导的宽容和信任下，及时进行了相应的调整，将原有的卫生班全部固定楼层情况更改为了单人固定楼层、专人顶替楼层、三名机动延时上班和下班以补缺特殊时间段的空岗、其余机动灵活安排的情况，更加提高了团结协作精神，做到了随叫随到、互相帮忙，保住了客房的生命线。

为了提高客房的出租率，酒店在____年尾时下达了____年的相关工作安排，其中有一项是将___年作为客房设施设备完善年，在这一年里酒店及部门围绕此项工作重点加大了对宾客意见的收集，并且加强了与同行的沟通交流，对于员工的建议也加大了重视，在酒店条件许可的情况下，进行了相应的整改，整改项目大致如下：

1、7楼至15楼前期投入使用的客房改造吧房淋浴间，取消浴帘，取而带之的是活动玻璃门，便于客人冲凉，防止水花四溅及吧房水淹;

2、五楼餐饮包厢改造为新型客房，主要特点在于吧房淋浴间的玻璃门为双开活动式、房间取电快捷、地毯新，另外改造的三人房和三人套房可满足个别散客的特殊需求，投入使用后屡次受到客人的好评;

3、增加了布草篮，虽然没有完全配备齐全，但是已很大程度的延长了布草的寿命，减少了洗涤费用，和加强了环保;

4、淋浴间采用了防霉玻璃胶和白水泥，减少了以前的玻璃胶发黑、发黄的现象，提高了客房的美观程度;

5、结合深圳市电视收看情况，优先在客房安装数字电视，并达到数字电视和vod的一体操作，从而使客人可以在房间里收看到更多自己喜好的节目;

6、为入住本酒店满十天的客人赠送不少于三种的时令鲜果一份(成本在于元内)，并且打印感谢函，以答谢客人对本酒店的信任和支持，确保客房的续住率稳步提升，收集更多的宾客意见，便于酒店及部门进行有效的整改;

7、从新世界酒店借用抽洗机将客房的地毯进行周期性的抽洗，加大了客房地毯的维护力度。

在____年里，部门陆续出台及更新了相关规章制度、管理手册、培训手册、消防档案、卫生档案、应急方案、节能方案等，针对员工工作效率和工作质量，在标准上制定了相关硬型明文规定，如：查房时间、对客服务时间、工作量、卫生标准、清洁时间、清洁标准等等，还针对宾客历史投诉，整理出了许多案例，不断的给员工进行理论培训，并且通过部门每月自发出钱组织的部门活动剩余的资金来组织了相应的技能大赛，以奖励在技能大赛中基本功扎实的员工，以留住更多的优秀员工，鼓励全员争当部门骨干，但是为了不影响员工的休息，部门培训又制定了相应的措施，在培训周期，每周培训不得超过两天，每次培训不得超过两个小时，以确保员工的正常休息，不影响员工的情绪。

____年里，部门的物料管理工作和成本控制工作存在着许多不足之处，值得一提的是期间三次出现了部门缺少物品的情况，影响了客房的销售。根据酒店、部门的现实情况，部门没有固定的、便于管理的、有足够储存空间的仓库，造成了部门许多追构的物料时常没有地方存放，加上负责部门仓库人员的更换，新员工的责任心不强，对物料的掌控能力不好，多次出现了物料短缺，针对此情况，部门实行了部长兼管责任制，把仓库划分为一个部长管理，经理不断的抽查，从而在此后的工作中避免了类似情况的出现。

部门员工来自五湖四海，其中2/3的员工都是实习生留店的，年龄普遍偏小，为了增强部门员工的凝聚力，避免员工因想家等影响工作，部门基本上坚持每个月或每个季度组织活动一次，让员工体会到家的温暖。

工程维修项目是客房的工作重点之一，客房出租率的持高，使得工程维修进展缓慢，时常出现旧的工程项目还没有处理过半，新的工程项目又层出不穷，在酒店领导的重视下，客房与工程开展了多次协调会议，以确保工程维修项目计划性、合理性、及时性的处理，部门内部也制定了关于工程维修方面的相关制度，做到每日部长和员工日常检查工程维修项目，每半月计划统计工程维修项目呈报总经理及传至工程部，由经理计划性安排工程维修重点项目，员工可自报自查，部长及时检查督促到位。

一、加强与前厅、公关营销、工程方面的沟通协调，做好计划性控房维护保养和清洁工作，确保客房出租的及时性，多走访深圳市同档次酒店，不断吸取同行的经验，对部门进行有效整改，将客房出租率保持在90%左右，月收入提高到120万以上，完成酒店下达的经营指标。

二、针对酒店常住客较多、续住率高的现象，建议由各部门收集宾客意见，由前厅制订一系列的“常住客卡片”，登记宾客相关信息，提高个性化、特色化服务，给客人留下深刻美好的印象，利用客人的宣传作用、口碑效应，增加酒店的美誉度。

三、加大本部门与其它部门员工之间的面对面的沟通协调工作，多召开协调会，由部门负责人主持，部门全员参加，让员工多交流，做到换位思考，以确保部门相关工作的正常运转。

四、针对部门工作方针，不断健全、更新部门的管理体系，能够达到责任明确到人、奖罚到位，做到清晰、明了、合理、严谨、可操作性，使全员主动自觉遵守。

五、加强和工程部定期协调，将目前客房存在的工程问题“粉刷项目、___公司方面的维修项目、木板发霉腐朽变型项目、渗水项目、镜面玻璃破裂项目、总套装修项目、玻璃胶发黑发黄项目、门框裂缝、热水供应慢等”逐一处理完毕。

六、布草报废率逐渐攀高，协调洗涤公司拟定相关措施，提高洗涤质量，加强员工的思想品德教育和操作技能培训，减少报废率，将可重复修改使用的布草及时联系洗涤公司或相关单位进行修改使用，附带____年客房布草报废赔偿签免调拨明细表，建议于三月份开始追购酒店所需备用布草，以避免布草短缺，不能及时出租客房现象。

七、加强对同行客房酒水配备情况的调查，及时进行相应整改，主动征求宾客意见，询问客人喜好的住店所需物品。

参考资料:Prometheus